Chuyển nhượng bất động sản đất nền là giao dịch có giá trị lớn, vậy nên cần phải được thực hiện đúng theo quy trình và tuân thủ đúng pháp luật. Hôm nay, Quản Lý Bất Động Sản sẽ chia sẻ tất cả các thông tin liên quan đến thủ tục chuyển nhượng bất động sản đất nền dưới bài viết sau đây.
1. Chuyển nhượng là gì?
Chuyển nhượng là việc chuyển giao tài sản và quyền sử dụng tài sản từ người này sang người khác. Bên bàn giao nhận số tiền tương ứng với giá trị tài sản thỏa thuận từ bên nhận, kèm theo các thủ tục và hợp đồng theo quy định của pháp luật.
2.Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản
Điều 49 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định:
1. Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:
a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
b) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tưxây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
c) Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.
2. Chủ đầu tưchuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
3. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
Theo đó, điều kiện để dự án bất động sản được chuyển nhượng đó là:
- Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
- Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tưxây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
- Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.
Đất chuyển giao không được có tranh chấp
3.Hồ sơ chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản
Được quy định tại Khoản 2 Điều 12 Nghị định 76/2014/NĐ-CP, gồm có:
- Đơn đề nghị cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng theo Mẫu số 08a và 08b quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này;
- Hồ sơ dự án, phần dự án đề nghị cho chuyển nhượng bao gồm:
- Văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản sao có chứng thực);
- Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng (bản sao có chứng thực);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của toàn bộ hoặc phần dự án đề nghị chuyển nhượng (bản sao có chứng thực).
- Báo cáo quá trình thực hiện dự án của chủ đầu tư chuyển nhượng đến thời điểm chuyển nhượng theo Mẫu số 09a và 09b quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.
- Hồ sơ của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng bao gồm:
- Đơn đề nghị được nhận chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án theo Mẫu số 10a và 10b quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này;
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có ngành nghề kinh doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp có vốn điều lệ đáp ứng yêu cầu quy định tại Điều 3 Nghị định này (bản sao có chứng thực), trừ trường hợp nhà đầu tư nước ngoài chưa thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật về đầu tư;
- Văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai. Trường hợp chưa có văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai thì phải có văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập hoặc báo cáo tài chính đã được kiểm toán về mức vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp tại thời điểm gần nhất (năm nhận chuyển nhượng hoặc năm trước liền kề năm nhận chuyển nhượng) đối với doanh nghiệp đang hoạt động; đối với doanh nghiệp mới thành lập thì nếu số vốn là tiền Việt Nam hoặc ngoại tệ thì phải được ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp đó mở tài khoản xác nhận về số dư tiền gửi của doanh nghiệp, nếu số vốn là tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định giá hoặc thẩm định giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả định giá, thẩm định giá tài sản của doanh nghiệp
3.Thủ tục chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.
Bước 1: Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền;
Bước 2: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết;
Trường hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư thì trong vòng 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của bộ quản lý chuyên ngành và Bộ Xây dựng để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Bước 3: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng, các bên hoàn thành ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án;
Lưu ý: Với bên nhận chuyển nhượng là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; sau đó, cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
4.Trình tự chuyển nhượng dự án do UBND cấp tỉnh, cấp huyện quyết định việc đầu tư
Theo quy định tại Điều 12 Nghị định 76/2015/NĐ-CP, trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện quyết định việc đầu tư (quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư) thực hiện như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Chủ đầu tư chuyển nhượng gửi 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cụ thể như sau:
- Đối với dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở là Sở Xây dựng;
- Đối với các loại dự án bất động sản khác là Sở quản lý chuyên ngành do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ vài giải quyết
- Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan đầu mối quy định tại Khoản 1 Điều này có trách nhiệm lấy ý kiến của Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Cục thuế và Sở quản lý chuyên ngành, tổ chức thẩm định theo quy định tại Điều 14 của Nghị định này và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ký ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng. Trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan chuyên môn được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư chuyển nhượng biết rõ lý do.
- Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (theo Mẫu số 11 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này), các bên phải hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn thành việc bàn giao dự án hoặc phần dự án. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có trách nhiệm tiếp tục triển khai dự án hoặc phần dự án ngay sau khi nhận bàn giao. Chủ đầu tư chuyển nhượng có trách nhiệm bàn giao cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hồ sơ dự án hoặc một phần dự án, có biên bản bàn giao kèm theo danh mục hồ sơ.
Trước khi làm thủ tục bàn giao, chủ đầu tư chuyển nhượng phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng (nếu có) và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày (ít nhất 03 số liên tiếp của một tờ báo phát hành tại địa phương hoặc một đài truyền hình địa phương hoặc Trung ương và trang thông tin điện tử của cơ quan đầu mối (nếu có) về việc chuyển nhượng dự án hoặc phần dự án, quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan. Trường hợp khách hàng hoặc các bên có liên quan có ý kiến về quyền lợi của mình liên quan đến dự án hoặc một phần dự án chuyển nhượng thì chủ đầu tư chuyển nhượng có trách nhiệm giải quyết theo quy định của pháp luật trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng.
Lưu ý: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án hoặc một phần dự án được phép chuyển nhượng thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
5.Trình tự chuyển nhượng dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh thực hiện được thực hiện theo quy định tại Điều 13 Nghị định 76/2015/NĐ-CP như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Chủ đầu tư chuyển nhượng gửi 01 bộ hồ sơ đề nghị cho chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án theo quy định tại mục 2.5.1 cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết
- Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm gửi lấy ý kiến của Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ quản lý chuyên ngành và tổ chức thẩm định theo quy định tại Điều 14 Nghị định này để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
- Các nội dung khác trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư thực hiện theo trình tự, thủ tục tương tự thủ tục chuyển nhượng dự án do UBND cấp tỉnh, cấp huyện quyết định việc đầu tư được trình bày tại mục 2.5.2
Như vậy, trình tự chuyển nhượng dự án bất động sản được thực hiện theo các bước như trên, trong đó, việc xin phép cơ quan có thẩm quyền có ý nghĩa rất quan trọng, quyết định việc dự án đó có được chuyển nhượng hay không.
6.Nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản
– Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh.
– Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm yêu cầu sau đây:
a) Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;
b) Không làm thay đổi nội dung của dự án;
c) Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.
– Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án.
7. Nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt;
- Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng;
- Giá chuyển nhượng;
- Phương thức và thời hạn thanh toán;
- Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ kèm theo;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất;
- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
- Phạt vi phạm hợp đồng;
- Giải quyết tranh chấp;
- Các trường hợp chấm dứt thực hiện hợp đồng và các biện pháp xử lý;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Trên đây là tất cả quy trình, thủ tục chuyển nhượng bất động sản đất nền bạn cần nắm rõ. Mong rằng với những kiến thức ATP Land đem lại sẽ giúp ích cho chủ đầu tư, cũng như người môi giới trong việc kinh doanh đất nền
Người trình bày : Lê Nguyễn Quỳnh Mai
Nguồn : Tổng hợp
