nguyên tắc đầu tư tài chính và nhận định thị trường đầu tư

Nguyên tắc đầu tư tài chính, BĐS & nhận định thị trường đầu tư nên xem

Việc nắm bắt nguyên tắc đầu tư tài chính và nhận định thị trường đầu tư sẽ giúp bạn có cái nhìn tổng thể hơn để có thể đưa ra các lựa chọn đầu tư hợp lý nhất giúp sinh lời. 
Nội dung này được viết dựa vào quá trình nghiên cứu các mô hình khai thác Bất động sản tạo dòng tiền để đầu tư như: CHDV, Nhà Trọ, Office VP, Mặt Tiền,…

Chu kỳ Bất động sản ~10 năm qua

 

nguyên tắc đầu tư tài chính và nhận định thị trường đầu tư
nguyên tắc đầu tư tài chính và nhận định thị trường đầu tư

Trước khi bắt đầu với việc nắm bắt nguyên tắc đầu tư tài chính, hãy cùng nhìn nhận lại chu kỳ bất động sản tại Việt nam trong 10 năm qua.

  • 2008-2012: Đi ngang, có lúc lên-xuống nhẹ, giai đoạn này thị trường chậm & khó thanh khoản (~3-4 năm)
  • 2012-2013: Có xu hướng tạo đáy (~1 năm, giai đoạn này nhiều NĐT “ngộp”, theo mãi mà không thấy giá tăng trong khi vẫn “gồng” lãi vay, nên bắt đầu bán tháo nhiều. Giá tụt 20-30%, có nơi 40%, nhưng chỉ trong thời gian rất ngắn)
  • 2014-2015: Thị trường phục hồi, nhiều dự án bắt đầu khởi công xây dựng trở lại (~2 năm)
  • 2016-2018: Tăng mạnh mẽ nhất (~3 năm)
  • 2019 – nay: Đi ngang, giai đoạn 2020 này có nơi tụt 10-20% (nhưng không nhiều hàng này, vẫn thanh khoản được khi bán giá thấp hơn thị trường)
  • – …
>>> Mốc thời gian có sự chênh lệch nhẹ. Và nhìn chung toàn bộ thị trường, không đúng với tất cả (vì còn phụ thuộc vào vị trí, dự án & phân khúc sẽ có những dao động tăng-giảm-đi-ngang khác nhau)

Vòng lặp chu kỳ bất động sản dự đoán

Với những nghiên cứu chuyên sâu, ATP Land đưa ra một số dự đoán mang tính chất cá nhân dưới đây (Chỉ là tham khảo thôi nhé!)
  • 2019-2022 tiếp tục đi ngang, có lên-xuống nhẹ, vì NĐT còn “gồng mình” được
  • 2022-2023 (giai đoạn tạo đáy, nhiều NĐT bắt đầu đuối lãi vay, thị trường bán tháo nhiều)
  • 2024-2025 phục hồi (tăng nhẹ trở lại)
  • 2025-2028 tăng mạnh mẽ (~3 năm)
  •  …
Những giả thuyết khác:
  • Khủng hoảng đến nhanh & đi nhanh, chu kỳ ngắn hơn 10 năm (các NĐT chuyên nghiệp thích điều này, nhất là giới tài phiệt)
  • Khủng hoảng kéo dài, giai đoạn ĐÌNH TRỆ dài hơn mới có thể kịp phục hồi & chu kỳ dài hơn 12-16 năm
WHY??? (nếu thị trường mà lặp lại 100% y chang chu kỳ quá khứ, ai cũng đoán được đúng thì chắc “DỄ GIÀU”, nhưng đầu tư là một game cực-kỳ-khốc-liệt, và nếu không đủ kiến thức chúng ta rất dễ mất tiền)

Nhận định tài chính với các thị trường đầu tư khác

 

  • Thị trường chứng khoán: không biết! Nhưng mình nghĩ đợt báo cáo quý 2 sắp tới của các doanh nghiệp kiểu j cũng “cắm đầu” trở lại, khối ngoại tiếp tục bán tháo, thị trường có thể down về mức thấp hơn. (P/s: món này mình ko rành, chém bậy)
  • Thị trường crypto: ai quen thị trường này có thể trading nhẹ, ai không biết j thì tốt nhất ĐỪNG VÀO & ĐỪNG BẬN TÂM. Cách mình chơi: bỏ vào vài trăm triệu, cứ giữ USDT, mua Bitc 
    nguyên tắc đầu tư tài chính và nhận định thị trường đầu tư
    nguyên tắc đầu tư tài chính và nhận định thị trường đầu tư

    oin khi nó về mức ~4500, bán ở mức ~8000. (Nhưng ko dễ “ăn tiền thiên hạ” vậy đâu!)

  • Thị trường vàng: trong năm nay chắc sẽ quanh quanh lên-xuống ở mức 47-50tr/lượng, nhưng chờ 2-3 năm mình tin vàng sẽ tăng ngưỡng 70-80tr/lượng. @@
  • Gửi tiết kiệm: lãi suất 6-7%/năm, gửi dài hạn
  •  …

Cần làm gì để đưa ra quyết định đầu tư tài chính tốt hơn

 

  • Việc đầu tư tài chính không hề đơn giản, với sự cạnh tranh như hiện nay, anh em cần chuẩn bị:
  • Nghiên cứu, trau dồi thêm tri thức về thị trường chứng khoán & BĐS (lên các danh mục & phân khúc muốn đầu tư cho giai đoạn tới)
  • Cố gắng tích trữ tiền, giảm chi tiêu tối đa (ae nên xem kỹ khóa học online: “quản lý tài chính, kiếm tiền & đầu tư cá nhân” của mình^^)
  • Tăng giá thị lao động, tăng thu nhập (đi ngược sóng được giai đoạn tới đây sẽ rất nhiều lợi thế)
  • Mua vàng hoặc gửi tiết kiệm & chờ đợi…
  • Ưu tiên các đầu tư giá trị: chọn các doanh nghiệp tốt (mã cổ phiếu) & BĐS tốt để tạo dòng tiền
  • Săn hàng & mua vào ở giai đoạn thích hợp, ở một mức giá đủ tốt. Giai đoạn thị trường PHỤC HỒI & TĂNG TRƯỞNG có thể dùng đòn bẩy mạnh. (Eg: giả sử khi đó có 10 tỷ tiền mặt, có thể vay thêm 10-15 tỷ để “chơi lớn” & thanh khoản sau 2-3 năm)
  • – …

Nguyên tắc đầu tư tài chính tham khảo

 

  • Phân bổ vốn đầu tư phù hợp cho các giai đoạn, ưu tiên 80% cho kênh BĐS, và chỉ mua BĐS không vay với mục tiêu giữ tiền, nhìn về dài hạn 10 năm (không đầu tư lướt sóng)
  • 20% còn lại rót vào vàng, chứng khoán & crypto “cho vui” để có thêm trải nghiệm chém gió. 😀

  • Ưu tiên BĐS tạo được dòng tiền & đất nền ở thành phố lớn (chỉ focus ở HCM, vì 10-20 năm tới đô thị hóa ở HCM còn tăng trưởng khủng khiếp, hạ tầng/dự án mới mọc ra từ đó tạo động lực cho BĐS tăng trưởng mạnh hơn)
  • Mua đất chuẩn pháp lý, có sổ đỏ & không vướn bất kỳ pháp lý nào (vị trí đẹp, đường xe hơi, cho xây >3 lầu,…). Có như vậy mới NGỦ NGON được, chấp nhận giá cao hơn xíu nhưng ưu tiên AN TOÀN.
  • Không mua chung cư đầu tư, chỉ mua để ở thì ok & tăng tiền nhẹ thay vì phải ở nhà trọ
  • Không mua đất dự án thanh toán theo tiến độ (đã từng & ngủ mất ngon)
  • Ưu tiên tạo dòng tiền lớn từ hoạt động kinh doanh (các dự án kinh doanh)
  • Không vay bank (đó là quá khứ), còn giai đoạn tới nếu vào chu kỳ “phục hồi & tăng trưởng” mình sẽ thử “chơi lớn” xem ntn…
  •  …

Những tâm lý thường mắc phải khi đầu tư tài chính

 

  • Chúng ta thường không giữ được tiền mặt quá lâu, và nóng lòng nhảy vào thị trường vì những “tin tốt”, hoặc thoát khỏi thị trường khi thấy tin xấu
  • Tâm lý không vững, hay “ra-vào” thị trường theo tin tức & tài khoản cứ mất dần theo đó
  • Sợ bỏ qua cơ hội, nhưng nguyên tắc quan trọng là ĐỪNG ĐỂ MẤT TIỀN trước đã thì chúng ta không chú ý đến (đó là lý do vì sao ~80% NĐT mất tiền)
  • Tránh bị “dắt mũi” bởi tin tức, truyền thông
  • “Lòng tham vô đáy”, có 1 tỷ thì muốn có 5 tỷ, có 5 tỷ thì muốn có thêm triệu đô, có 1 triệu đô rồi thì lại muốn có 3-5tr nữa. Từ lòng tham đó khiến chúng ta dễ mắc vào các BẪY, từ đó mất đi gần hết số tiền kiếm được trước đó
  • “Hold to die”, chẳng ai muốn bán lỗ cả nên cứ hold thôi. Nhưng lãi ngân hàng & áp lực cuộc sống sẽ khiến mọi người bán tháo…
  • “Ảo tưởng” dòng tiền & giá trị tài sản của chính mình, chúng ta thường nhìn về bản thân mình ở mức MAX (tức dòng tiền ở tháng cao nhất, và tổng tài sản chúng ta mua được cả tiền vay). Nhưng nó không ổn định như ta nghĩ, cho nên khi thiếu tiền mặt & vay quá nhiều sẽ dẫn đến hậu quả rất lớn là bán tháo tài sản ở mức giá rẻ). Lúc này mới nhận ra: “ta không giàu như ta tưởng!”
  • -…

Một số góc nhìn giúp hỗ trợ kiến thức đầu tư tài chính

 

Để có thể đầu tư tài chính hạn chế tính rủi ro, anh em nên tham khảo thêm các keys sau để có thêm góc nhìn:

  • Thiên nga đen?
  • Giới tài phiệt?
  • Chiến tranh tiền tệ?
  • Chu kỳ thị trường?
  • Vì sao thị trường BĐS tăng giá?
  • Cách ngân hàng kiếm tiền?
  • Tâm lý NĐT mới?
  • Thị trường chứng khoán (siêu hay, giúp mình có thêm góc nhìn vĩ mô & bổ sung cho quá trình làm doanh nghiệp rất nhiều)
  • – …

20+ Nguyên tắc đầu tư bất động sản quan trọng

 

1. Để đầu tư được bđs cần phải có tiền mặt. Nếu tiền mặt chưa nhiều thì tạm quên việc đầu tư đi & nên focus cho hoạt động kiếm tiền nhanh & nhiều hơn…

2. Với nhiều sự lựa chọn đầu tư khác hiện nay, bđs vẫn là lựa chọn có tính an toàn + tăng trưởng ổn, vậy nên ưu tiên tập trung 50-70% tài sản tích luỹ vào nó

3. Chỉ nên lựa chọn thị trường am hiểu để đầu tư, thuận tiện trong việc xem thực tế & giao dịch. Tránh tâm lý “đứng núi này trông núi nọ”. Bản thân mình cũng mất nhiều thời gian cho việc nghiên cứu bđs ở Phú Quốc & Đà Nẵng, nhưng nghĩ kỹ lại chỉ nên tập trung hiểu rõ hơn & đầu tư ở thị trường ở HCM cho thuận tiện giao dịch.

4. Bản thân mình không ưu tiên cho việc dùng đòn bẩy vay vốn lắm (trước giờ mình đều ko vay, cả việc mua oto). Nếu được nên mượn vốn gia đình & cố gắng tăng dòng tiền thu nhập mỗi tháng thật nhanh (tầm 1-2 tỏi/tháng thì khỏi phải nghĩ ngợi vay làm j cho nặng đầu). P/s: chỉ là quan điểm cá nhân & nó phù hợp với mình. Còn nếu ae muốn vay hãy thật cân nhắc & chú ý vấn đề dòng tiền dương hàng tháng phải thật tốt để bớt áp lực trả lãi + trả góp.

5. Đầu tư bđs là 1 hình thức giữ tiền an toàn, giúp bản thân ko tiêu phá lung tung. Đầu tư dài hạn với mục đích vứt đó 10-20 năm (trừ tình huống gặp biến cố j đó mới phải bán).

6. Vì chiến lược là dài hạn nên phải chọn VỊ TRÍ có khả năng tăng trưởng tốt nhất trong tương lai xa để đầu tư. Vậy nên mình rất ưu tiên cho đất ở Q9.

7. Quan trọng: ưu tiên mua ĐẤT NỀN, vì giá trị đất tăng chứ “xác nhà” ko tăng chỉ tốn thêm vốn.

8. Bđs vuông vức, đường oto, đất nền với diện tích nhỏ, giá trị vốn thấp. Vì tính thanh khoản cao hơn & tốc độ tăng sẽ nhanh hơn.

9. Không đầu tư lướt sóng, “ra vào” liên tục chỉ tốn công đi kiếm bđs & giao dịch mệt người. Xác định mua rồi thì vứt đấy chục năm khỏi phải nghĩ ngợi mệt não… tập trung thời gian làm chuyện khác.

10. Nếu vốn mạnh, chia nhỏ ra mua nhiều nền nhỏ ở những địa điểm khác nhau. Nhờ người thân đứng tên hộ. P/s: tránh tâm lý có 2 tỷ thì muốn mua bđs 5 tỷ, có 5 tỷ thì muốn mua 10 tỷ. Mình cũng từng bị như này & cảm giác luôn bị “khát tiền”. Sau đó nghĩ kỹ lại việc chia nhỏ mua vừa nhẹ đầu, vừa giúp tăng tốc nhanh hơn.

11. TUYỆT ĐỐI chỉ mua bđs khi đã có sổ. SAY NO với F0, F1, sổ chung, chờ sổ, sắp có quyết định mới các kiểu,… (an toàn là trên hết. Mua sự yên tâm chứ ko phải mua sự bất an vào người).

12. Tìm hiểu pháp lý kỹ càng, phương thức giao dịch an toàn. Và chỉ làm việc với môi giới + chủ đất đáng tin, ko tin thì không cần phải giao dịch rước thêm rủi ro.

13. Giá đất chênh lệch 1-2 giá ko phải là vấn đề. Ko việc gì phải hấp tấp, tâm lý nóng vội khi giá đã nhảy lên 1-2tr. CHUYỆN NHỎ mà!!! Đã xác định tâm lý dài hạn 10-20 năm thì chắc chắn nhảy vài chục giá, lúc đó 1-2tr/m2 đâu phải là vấn đề lớn. -> TẠO TÂM LÝ THOẢI MÁI KHI ĐI ĐẦU TƯ RẤT QUAN TRỌNG.

14. Tìm các keys tăng giá dựa vào cơ sở hạ tầng, các siêu dự án, các tuyến đường ưu tiên bật nhất sẽ làm. Nhà đầu tư phải có tầm nhìn & nhìn vào các dữ kiện cũ 10-20 năm trước để so sánh. Mình lấy ví dụ như đường CMT8-HCM nói mở rộng từ cả chục năm nhưng có “mơ” mới làm nổi, giờ cứ phải sống chung với kẹt xe chứ tiền đâu mà giải toả đền bù. Vậy tương đương các tuyến tường nói mở rộng 30m thì cũng “hên xui” lắm…

15. “Ăn hôi” theo đường sắp mở là cách tăng giá dễ đoán & ngon nhất, thậm chí tuyến đường đang khởi công mặc dù đã tăng nhưng sau khi xong cũng sẽ tăng mạnh tiếp. Nếu vốn mạnh cứ chơi hẳn đất mặt tiền, nếu không cứ tìm nền quanh quanh trục đường đó mua vẫn tăng theo tỷ lệ gần tương đương…

16. Đã chơi đất nền thì ko bận tâm đến dòng tiền từ bđs. Còn ai quan tâm dòng tiền có thể chọn phân khúc dãy trọ hoặc nhà nội thành để cho thuê lại. Riêng mình tiêu chí vẫn tập trung vào tốc độ tăng trưởng của đất nền sau 10-20 năm chứ ko bận tâm dòng tiền.

17. Không nên quá chú trọng việc mua nhà để ở trong giai đoạn đầu tiên. Mình cũng mua đất nền trước khi mua nhà. Và như hiện tại mình thấy rõ cái nhà đang là gánh nặng về chi phí & làm tốc độ tăng trưởng bđs chậm hơn. Mình mua căn hộ ở Vinhomes Tân Cảng để ở thì mỗi tháng giống như đang mất đi ~$1000, thà đi ở thuê 5tr lấy tiền mua đất ngon hơn. Việc mua nhà ở sẽ ok nếu như bạn có >10-20 tỏi.

18. Nếu ở HCM hay HN, cũng ko nên ưu tiên mua oto sớm, post sau mình sẽ nói lý do theo quan điểm của mình sau khi đã mua & hối hận. @@

19. Để tích luỹ 1-2 tỷ & sở hữu được bđs đầu tiên sẽ rất khó khăn. Nhưng những bđs & giai đoạn sau đó sẽ dễ dàng hơn.

20. Nên có hội nhóm để thảo luận & chém gió cho vui. Nhưng khi ra quyết định mua thì cứ tự xử & đừng rủ rê bất kỳ ai.

21. Không hùng hạp, ko mua chung với ai dù là bố mẹ hay anh em ruột. Thà chọn bđs nhỏ, rẻ tiền hơn để mua & có thể tự chủ được vẫn hơn là mua chung.

22. Không bận tâm khủng hoảng kinh tế, vì không vay nên chả việc gì phải sợ. Cùng lắm thì bđs đi ngang hoặc tụt nhẹ…

23. Không bận tâm yếu tố chính trị. Nước ngoài nó còn bơm hàng chục nghìn tỷ vào đầu tư các khu Q2, Q9 thì việc éo gì mình có vài đồng tiền lẻ lại sợ. Càng sợ càng dùng tiền vào việc lung tung như Vàng, Crypto, mua sắm vớ vẩn,… Vàng thì ko tăng, còn ctypto thì “hên xui”. Nếu muốn “chia trứng vào nhiều giỏ” để ngủ ngon hơn thì vẫn có thể đầu tư nhưng chỉ nên tỷ lệ 5-20% tiền nhàn rỗi. Riêng crypto hay chứng khoán thì nên vững tâm lý & xác định có thể mất 80-90% vốn để khỏi “nặng đầu”.

24. NĐT cũng cần cập nhật kiến thức, tránh ảo tưởng. Và nên list riêng cho mình CÁC NGUYÊN TẮC khi đầu tư để không mắc sai lầm, vì đôi lúc quên lại rước rủi ro vào người.

25. Mình là 9x, nên cơ hội kiếm tiền tiếp theo vẫn nhiều. Chưa việc gì phải tạo dòng tiền từ bđs, sau này 35-40t muốn nghỉ ngơi sớm nhẹ đầu thì binh đường tạo dòng tiền sau. Lúc đó có thể gôm các bds lại kiếm cái đất mặt tiền ở trung tâm xây office chục lầu cho thuê kiếm 200-300tr/tháng thì tha hồ đi du lịch, chơi tennis,…

 … (Tạm hết ý tưởng, để khi nào nghĩ thêm mới được tiêu chí nào bổ sung sau)

Bên cạnh việc đầu tư thì Keys quan trọng nhất vẫn phải KIẾM THẬT NHIỀU TIỀN & TÍCH LUỸ ĐƯỢC NHIỀU TIỀN. Mà để kiếm tiền NHANH NHẤT ko cách nào khác ngoài việc LÀM KINH DOANH để sinh lợi nhuận lớn.
  • Muốn kinh doanh thành công & bền vững thì cần cập nhật kiến thức mỗi ngày. Đừng quên follow & xem trước các nội dung cho ATPteam chia sẻ mỗi ngày…
  • Mà thời nay đã kinh doanh muốn an toàn & vốn ít thì nên ưu tiên chọn làm online để bớt rủi ro.
  • Tiền mặt để trong ngân hàng, chỉ tầm 2-3% để tiêu dùng trước mắt. Còn lại ko nên giữ tiền mặt với mong muốn nhận lãi hàng tháng. Đây là cách đầu tư thiếu khôn ngoan nhất….
  • Để giảm thiểu chi phí khi kinh doanh thì nhớ ủng hộ giải pháp của team mình tại phanmematp.vn.
  • Khi doanh nghiệp lớn hơn cần quản trị nhớ ủng hộ tiếp WinERP của tụi mình.
  • Khi có tiền đi đầu tư rồi thì lúc mua nhớ liên hệ ATPLand để được tư vấn & môi giới chuyên nghiệp nhất nhé.
  • Tạm vậy thôi. Mai mốt binh đường bán oto & bảo hiểm nữa chắc cũng gần full hệ sinh thái. (Đang build site & nền tảng)
  •  …
Trên đây là những nội dung về nguyên tắc đầu tư tài chính và góc nhìn về thị trường đầu tư được chia sẻ từ Trần Thịnh Lâm – Founder ATP Land. Anh em đọc tham khảo & tự chịu trách nhiệm với quyết định đầu tư của mình nhé!
Tham khảo thêm: