Đất nông nghiệp khá đặc thù, nó cũng có nhiều quy định khác so với đất bình thường. Những thủ tục mua bán đất nông nghiệp có khó khăn và rườm rà hay không? Cùng atpland.vn theo dõi qua bài viết Hướng dẫn chi tiết các thủ tục mua bán đất nông nghiệp ngay nhé.
Điều kiện mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
Tại khoản khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 để mua bán chuyển nhượng quyền dùng đất nông nghiệp người tham gia giao dịch cần phải thỏa mãn những điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đất không xuất hiện tranh chấp kiện tụng
- Đất không nằm trong diện bị kê biên cam kết thi hành án
- Đất phải còn thời hạn sử dụng
- Khi chuyển nhượng phải đăng ký tại các cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký sổ địa chính
Theo điều 191 luật đất đai năm 2013 để hoàn tất thủ tục mua bán đất nông nghiệp luôn phải phục vụ những điều kiện tiếp theo:
- Các hộ cá nhân gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì đừng nên quyền nhận chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa
- Không được chuyển nhượng, tặng cho quyền dùng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc hộ nếu không sống trong khu vực đặc dụng đó
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải bảo đảm hạn mức được quy định trong điều 130 luật đất đai và Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Xem thêm Tìm hiểu về hợp đồng môi giới bất động sản mới nhất 2021
Thủ tục mua bán đất nông nghiệp
Thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp được áp dụng qua chu trình như sau:
Bước 1: Lập hợp đồng mua bán
Để thực hiện hợp đồng mua bán đất nông nghiệp cần chuẩn bị các kiểu giấy tờ như sau:
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền có được đất (sổ đỏ) hợp pháp.
- Giấy CMND/căn cước công dân/hộ chiếu còn thời hạn tính tại thời điểm giao dịch.
- Sổ hộ khẩu gia đình do công an địa phương cấp theo quy định.
- Các giấy tờ có sự liên quan đến quan hệ hôn nhân:
- Giấy công nhận tình trạng hôn nhân (với người độc thân, ly thân, đang trong khoảng thời gian quyết định ly hôn, đã ly hôn) hoặc giấy đăng ký kết hôn
- Giấy thảo thuận phân chia tài sản rõ rệt giữa vợ và chồng.
- Giấy tờ ủy quyền trong trường hợp chủ có được hành động ủy quyền để người đối diện hành động giao dịch.
- Bản dự thảo hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp.
Hợp đồng này cần được ra đời và công chứng tại văn phòng công chứng hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký chuyển nhượng đất nông nghiệp
Một khi hợp đồng đã được ra đời và công chứng, hai bên thực hiện đăng ký kê khai biến động về đất tại văn phòng đăng ký đất đại địa phương.
Hồ sơ cần chuẩn bị tại bước này gồm có:
- Đơn đăng ký hành động các biến động về đất đai theo mẫu quy định.
- Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng tại bước 1.
- Bản gốc giấy chứng thực quyền có được đất (sổ đỏ) hợp pháp.
- Bản sao có công chứng CMND/căn cước công dân; sổ hộ khẩu.
Xem thêm Bất động sản đầu tư là gì? Cách tính giá của bất động sản đầu tư
Bước 3: Đón nhận và giải quyết đề nghị đăng ký chuyển nhượng đất
Cán bộ văn phòng đăng ký đất đai sẽ hành động đón nhận và kiểm duyệt hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa hợp lệ, người nộp có thể được trả lời bổ sung theo đúng quy định.
Với trường hợp hồ sơ đã đầy đủ và hợp hệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện:
Tiến hành đo đạc, kiểm duyệt thực địa thửa đất được đề xuất chuyển nhượng.
Gởi thông tin thay cho đổi quyền dùng đất nông nghiệp tới cơ quan thuế để thực hiển thị thông báo nghĩa vụ tài chính liên quan.
Các nhận thay cho đổi về đất đai vào Giấy chứng nhận của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã được cấp.
Bước 4: Hành động các nghĩa vụ tài chính
Cơ quan thuế sẽ thực hiển thị thông cáo các nghĩa vụ tài chính dẫn đến đến người ra yêu cầu. Để chuyển nhượng thành công cần hành động đầy đủ các nghĩa vụ này trong thời hạn quy định.
Người mua và người bán có thể bàn bạc ai là người phải thực hiện việc nộp các khoản thuế, phí trong trường hợp này.
Bước 5: Kết quả chuyển nhượng
Đối với hồ sơ hợp lệ; thủ tục đăng ký biến động đất đai sẽ được làm trong vòng 10 ngày kể từ khi hồ sơ được đón nhận.
Người nộp sẽ nhận được phiếu hẹn kết quả từ cơ quan tính năng có thẩm quyền.
4 trường hợp không nên nhận chuyển nhượng, tặng cho
Căn cứ Điều 191 Luật Đất đai 2013, các hoàn cảnh sau đây không nên (cấm) nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền dùng đất:
Trường hợp 1:
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không nên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với hoàn cảnh mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền dùng đất (bao gồm cả đất nông nghiệp).
Hoàn cảnh 2:
Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích dùng đất theo quy hoạch, chiến lược dùng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (không áp dụng đối với toàn bộ đất nông nghiệp mà chỉ cấm nhận chuyển nhượng quyền dùng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục tiêu dùng đất).
Hoàn cảnh 3:
Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không nên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa (chỉ áp dụng đối với đất trồng lúa).
– Hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi có tối thiểu một thành viên của hộ gia đình không thuộc đối tượng mục tiêu được hưởng lương thường xuyên; đối tượng mục tiêu đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội.
– Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là cá nhân không thuộc đối tượng mục tiêu được hưởng lương thường xuyên; đối tượng mục tiêu đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội.
Xem thêm Hướng dẫn cách kinh doanh bất động sản vốn ít hiệu quả nhất
Trường hợp 4:
Hộ gia đình, cá nhân đừng nên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu tái tạo sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đấy.
Mẫu hợp đồng mua bán đất nông nghiệp mới nhất
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP
Địa danh, ngày …….. tháng ………. năm ……………
Chúng tôi gồm có:
Bên A
Ông: ……………………………………………………………………………………………..
Sinh ngày: ……./……./………….
Giấy chứng minh nhân dân/Hộ chiếu số :…………………………………………………
cấp ngày……/……/…………..tại ………………………………………………………….
Cùng vợ là Bà: ………………………………………………………………………………….
Sinh ngày: ……./……./………….
Giấy chứng minh nhân dân/Hộ chiếu số :…………………………………………………
cấp ngày……/……/…………..tại ………………………………………………………….
Địa chỉ liên hệ: …………………………………………………………………………………..
Số điện thoại: ………………………………..
Bên B
Ông/Bà:………………………………………………………………………………………….
Sinh ngày:……./……/…………….
Giấy chứng minh nhân dân/Hộ chiếu số :…………………………………………………
cấp ngày……/……/…………..tại ………………………………………………………..
Địa chỉ liên hệ: ………………………………………………………………………………….
Số điện thoại: ……………………………………..
Hai bên đồng ý thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thoả thuận sau đây:
ĐIỀU 1
CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHUYỂN ĐỔI
Bên A nhượng lại toàn bộ Quyền sử dụng đất cho Bên B đối với thửa đất 5% (được chia
cũ) theo …………………………………………………………………………………………..,
tại xứ đồng Bờ Đập, thôn Cự Đà, xã Cự Khê, huyện Thanh Oai, TP. Hà Nội.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số ……………….. do ……….. cấp ngày …../……../…………, cụ thể như sau:
– Thửa đất số: ……………………………………………
– Tờ bản đồ số:…………………………………………..
– Địa chỉ thửa đất: ……………………………………………………………………………….
– Diện tích: …………………………. m2 (bằng chữ: ……………………………………..)
– Hình thức sử dụng:
+ Sử dụng riêng: ………………………………. m2
+ Sử dụng chung: ……………………………… m2
– Mục đích sử dụng:……………………………………
– Thời hạn sử dụng:…………………………………….
– Nguồn gốc sử dụng:…………………………………
Giá trị quyền sử dụng đất do hai bên thoả thuận là: ……………………………….đồng.
(Bằng chữ: ……………………………………………………………….đồng Việt Nam).
ĐIỀU 2
VIỆC GIAO VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1. Bên A có nghĩa vụ giao thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng với giấy tờ về quyền sử dụng đất cho Bên B ngay sau khi Bên A đã được Bên B thanh toán đủ số tiền nêu trên.
2. Các bên chuyển đổi có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất đối với các thửa đất chuyển đổi tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
Đồng thời Bên A có trách nhiệm hỗ trợ mà không có điều kiện ràng buộc nào để Bên B hoàn thành mọi thủ tục liên quan đến việc đăng ký quyền sử dụng của lô đất trên.
ĐIỀU 3
PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNGTrong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
ĐIỀU 4
CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊNBên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
1. Những thông tin về nhân thân, về thửa đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
2. Thửa đất thuộc trường hợp được chuyển đổi quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
3. Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất nhận chuyển đổi nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất;
4. Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:
4.1. Thửa đất không có tranh chấp;
4.2. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
5. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
6. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
ĐIỀU 5
ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG
Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
Bên A Bên B
(Ký và ghi rõ họ tên) (11) ( Ký và ghi rõ họ tên) (11)
LỜI CHỨNG CỦA CHỦ TỊCH/PHÓ CHỦ TỊCH
UỶ BAN NHÂN DÂN XÃ/PHƯỜNG/THỊ TRẤN …………………
Ngày………tháng………..năm………
tại ………………………………………………………………………………………………………………………,
Trên đây là trích dẫn một phần mẫu hợp đồng mua bán đất nông nhiệp theo quy định của Luật đất đai. Bạn cần lưu ý điền đầy đủ và chính xác thông tin cá nhân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Thông tin chính xác về thửa đất và các nội dung thỏa thuận về giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán.
Thủ tục mua bán đất nông nghiệp cũng không quá khó khăn. Ở bài viết trên atpland.vn đã giúp bạn giải đáp thắc mắc về thủ tục mua đất nông nghiệp. Hy vọng những thông tin trên sẽ hữu ích với tất cả mọi người. Cảm ơn mọi người đã theo dõi bài viết.
Hồng Quyên – Tổng Hợp và Bổ Sung
