Mua căn hộ chung cư cần giấy tờ gì?

Bạn muốn mua căn hộ chung cư cần giấy tờ gì là cần thiết? So sánh với các giao dịch khác, mua bán căn hộ chung cư có giá trị lớn & liên quan đến nhiều thủ tục pháp luật rất phức tạp. Để bảo đảm tính an toàn & pháp lý trong quá trình mua bán,chuyển nhượng chung cư , người mua cần tìm hiểu thật kỹ các kiểu giấy tờ, thủ tục lúc mua bán căn hộ chung. Hãy cùng ATP Land tham khảo qua khi mua căn hộ chung cư cần giấy giờ gì nhé!

Mua căn hộ chung cần loại giấy tờ gì?
Mua căn hộ chung cần loại giấy tờ gì?

Mua căn hộ chung cư cần giấy tờ gì?

1.1 Khi nào căn hộ chung cư được giao dịch mua bán

Nhà chung cư được tham gia vào các giao dịch mua bán khi đáp ứng đủ các điều kiện như sau:

– Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

– Không thuộc diện đang có mâu thuẫn, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Xem thêm:  TOP 10 – CĂN HỘ ĐÁNG SỐNG Ở QUY NHƠN 

1.2 Điều kiện của bên bán

Bên bán, mua nhà chung cư, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại nên có đủ các điều kiện như sau:

– Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực thi giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này  pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

– Nếu là cá nhân thì nên có phong phú năng lực hành vi dân sự để thực thi giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là đơn vị thì nên có nhân cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

1.3 Điều kiện của bên mua

Bên mua, thuê mua nhà chung cư phải đáp ứng các điều kiện như sau:

– Nếu là cá nhân trong nước thì nên có đủ khả năng hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự  không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

– Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam Định cư ở nước ngoài thì phải có đủ khả năng hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này & không chắc chắn phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

1.4 Điều kiện của chủ đầu tư

Nếu bạn mua nhà chung cư trực tiếp với chủ đầu tư (nhà ở khởi tạo trong tương lai) thì chủ đầu tư cần phải thuyết phục đủ những điều kiện như sau mới có thể được phép bán căn hộ chung cư:

– Điều kiện 1. có được đầy đủ giấy tờ theo quy định

Theo Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện của bất động sản tạo thành trong tương lai được đưa vào kinh doanhcụ thể như sau:

“Điều 55. Điều kiện của bất động sản tạo thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp cần có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở khởi tạo trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có nhiệm vụ trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”.

Theo đó, chủ đầu tư cần có đủ giấy tờ sau:

– Có giấy tờ về quyền sử dụng đất,

– Hồ sơ dự án,

– Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt,

– Giấy phép xây dựng đối với trường hợp nên có Giấy phép xây dựng,

– Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

– Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đấy.

– Điều kiện 2: cần có thông báo về việc đủ điều kiện được bán của cơ quan Nhà nước

– Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư cần có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

– Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có nhiệm vụ giải đáp bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ nguyên nhân.

Thủ tục mua bán căn hộ chung cư khi đã có sổ hồng

Bước 1: Thoả thuận ban đầu

Bên mua  bên bán cần thoả thuận số tiền đặt cọc trước khi xem tình trạng pháp lý căn hộ chung cư như xem sổ Hồng. Người mua cần ra phòng Địa chính phường nơi căn hộ toạ lạc để hỏi về trạng thái pháp lý có đủ điều kiện mua bán hay không. Sau đấy các bên cần thoả thuận:

  • Mức tiền đặt cọc bao nhiêu
  • Thời gian bao lâu ra Hợp đồng Công chứng  khi công chứng cần thanh toán bao nhiêu phần trăm giá trị căn hộ  giữ lại bao nhiêu đến khi làm xong thủ tục giấy tờ.
  • Thời gian bàn giao căn hộ, các thứ đi kèm căn hộ, người mua  người bán cần lên một checklist để kiểm tra
  • số tiền bỏ ra công chứng, các loại thuế ai đóng. thông thường người bán căn hộ sẽ chịu phí công chứng & đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà (thường 2% giá trị căn nhà) & người mua nhà sẽ chịu thuế trước bạ. Dù là qui định như vậy, nhưng mà các kiểu thuế & phí này có thể thoả thuận giữa bên bán & bên mua để làm sao đóng thuế  phí thấp nhất có thể (!?)

Bước 2: Tiến hành Đặt cọc căn hộ

Vấn đề này tiến hành giữa hai bên  người làm chứng. Để an toàn cho người mua nhà thì hợp đồng đặt cọc nếu tốt thì nên nói ra phòng công chứng để tiến hành làm hợp đồng, nhưng mà điều này sẽ tốn một chi phí phí nhỏ tuy vậy an toàn cho người mua đó là hạn chế trường hợp căn hộ này đã tiến hành đặt cọc nhiều lần & phòng công chứng sẽ kiểm tra trên hệ thống tính pháp lý của căn hộ bán.

Bước 3: Hợp Đồng Công chứng

Xong Hợp đồng Đặt cọc  theo lịch thoả thuận, hai bên hẹn ra Phòng Công chứng để hai bên tiến hành ký hợp đồng theo mẫu soạn sẵn của Phòng Công chứng. trong quá trình này, bên Mua nhà cần thanh toán số tiền theo thoả thuận trước  Bên Bán nhà giao giấy tờ nhà cho bên Mua. Các giấy tờ chuẩn bị gồm có các giấy tờ sau:

  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (Sổ Hồng)
  • Tờ khai thuế trước bạ
  • Bản vẽ trạng thái nhà (nếu có)
  • CMTND+Hộ khẩu chủa bên Bán nhà
  • Giấy chứng thực kết hôn (nếu đã có gia đình)
  • Giấy công nhận hiện trạng hôn nhân

(Mỗi thứ giấy tờ 2 bản gồm có bản gốc & photo)

  • Đối với Bên Mua nhà:
    • Chỉ cần mang CMTND + Hộ khẩu của vợ chồng (bản chính & photo)

Ngoài ra, nếu giao dịch là đơn vị khi công chứng cần mang theo giấy phép kinh doanh  con giấu của công ty. Khi đi công chứng, vợ chồng đều phải hiện diện  nếu công ty thì phải là người đại diện theo pháp luật

Bước 4: Khai Thuế với cơ quan nhà nước

Một khi hoàn thành Hợp đồng công chứng, hai bên mua nhà  bán nhà sẽ tiến hành đi khai thuế với chi cục thuế Quận. Thường trong vòng 7 ngày làm việc sẽ tiến hành xong nếu đủ các giấy tờ hồ sơ lên cục thuế & hẹn ngày đóng thuế. Người mua  người bán cần chú ý là sau khi ký Hợp đồng công chứng phải ra khai thuế trong vòng 10 ngày làm việc.

Các Giấy tờ cần chuẩn bị, bao gồm:

  • Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên nhận chuyển nhượng
  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, căn hộ
  • Tờ khai lệ phí trước bạ cũ
  • CMTND  Hộ khẩu của bên mua nhà
  • CMTND  Hộ khẩu của bên bán nhà
  • Các tờ khai thuế theo mẫu của các Quận

(Mỗi thứ hai bản; bản chính  photo)

  • Các trường hợp không phải đóng thuế trước bạ bao gồm: tặng cho giữa cha mẹ, con, vợ, chồng, anh, em
  • Trường hợp không phải đóng thuế thu nhập cá nhân: có cam kết chỉ có 1 căn nhà độc nhất

Bước 5: Hoàn tất thủ tục sở hữu nhà

Đây là bước thiết yếu cuối cùng trong việc thực sự sở hữu nhà theo pháp luật. Lưu ý: Nếu đã hoàn thành các bước trên mà chưa đăng bộ để đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cấp Giấy chứng nhận thì xem như Người Mua vẫn chưa xác lập được chủ quyền của mình. Thời gian 3 tuần làm việc.

Các loại giấy tờ cần chuẩn bị:

  • Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên Mua
  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
  • Tờ khai lệ phí trước bạ cũ
  • CMTND + Hộ khẩu của bên Mua
  • Tờ khai trước bạ mới
  • Khai các tờ khai đăng ký biến động tài sản của các Quận

Sau khi nộp nhiều loại giấy tờ hồ sơ thì cơ quan nhà nước sẽ cho giấy hẹn khoảng 3 tuần lên lấy sổ đã được đăng bộ.

Thủ tục mua bán căn hộ chung cư khi chưa có sổ hồng

Bước 1: Làm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư  thực hiện công chứng văn bản mua bán nhà chung cư đấy tại văn phòng công chứng

Căn cứ theo Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD thì bên chuyển nhượng  chung cư & bên nhận chuyển nhượng nhà chung cư sẽ biên soạn Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, theo đấy sẽ thỏa thuận các nội dung về: Giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao nhà, quyền  nghĩa vụ của các bên….Sau đấy các bên sẽ có mặt tại văn phòng công chứng để thực thi công chứng nội dung hợp đồng này.

Hồ sơ đề nghị công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 33 bao gồm:

  • Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (07 bản gốc)
  • Hợp đồng mua bán nhà chung cư của bên bán với chủ đầu tư (Bản gốc)
  • Biên bản bàn giao nhà của chủ đầu tư (đối với trường hợp đã bàn giao nhà)
  • Giấy xác nhận của chủ đầu tư về việc căn nhà chung cư giao dịch chưa được cấp sổ hồng (bản gốc)
  • Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng (trong trường hợp bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã kết hôn), giấy công nhận hiện trạng hôn nhân (trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng đứng tên cá nhân, chưa đăng ký kết hôn) (bản gốc)
  • bản copy có chứng thực hoặc bản sao & phải xuất trình bản gốc để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị
  • Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Bước 2: Kê khai nộp thuế nguồn thu cá nhân

Mức thuế nguồn thu cá nhân phải nộp

  • Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x thuế suất 2%
  • Lệ phí trước bạ sẽ do bên mua đóng khi nhận sổ đỏ.
  • Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (Căn cứ vào vị trí căn hộ, do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành) thông thường sẽ bằng giá chuyển nhượng (trừ các trường hợp đặc biệt).
  • Lưu ý: Trong trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá nhà do UBND Tỉnh (thành phố) quy định thì cơ quan thuế sẽ lấy giá nhà do nhà nước quy định để làm cơ sở tính thuế nguồn thu cá nhân.

Hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân

  • Hồ sơ kê khai thuế nguồn thu cá nhân gồm:
  • Tờ khai thuế nguồn thu cá nhân (theo mẫu)
  • Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (01 Bản gốc)
  • Hoá đơn VAT các đợt thanh toán bản photo
  • Giấy xác minh vị trí đất (bản gốc)
  • Chứng minh nhân dân của bên chuyển nhượng (Bản sao có chứng thực)
  • Cơ quan thuế giải quyết: Chi cục thuế nơi có căn nhà chung cư

Cơ quan thuế giải quyết

Chi cục thuế nơi có căn nhà chung cư.

Bước 3: Nộp hồ sơ yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được công chứng

Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận, được quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 19 bao gồm

  • Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (05 bản gốc)
  • Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư & bên chuyển nhượng (bản gốc)
  • Biên bản bàn giao nhà giữa chủ đầu tư  bên chuyển nhượng (bản gốc)
  • Biên lai nộp thuế nguồn thu cá nhân (bản gốc)
  • Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bên nhận chuyển nhượng (Trong trường hợp vợ chồng cùng nhận chuyển nhượng nhà chung cư) (bản sao có chứng thực)
  • Chứng minh nhân dân / Hộ chiếu/ Căn cước công dân của bên chuyển nhượng (bản sao có chứng thực)

Chủ đầu tư công nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán trong thời hạn 05 ngày làm việc  gửi lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:

  • Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư (02 bản gốc)
  • Hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư  bên chuyển nhượng (bản gốc)
  • Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (bản gốc)
  • Biên bản bàn giao nhà (bản gốc)

Bước 4: Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng thực theo quy định của pháp luật về đất đai.

Tam kết:

Qua đây là những giấy tờ khi mua căn hộ chung cư của ATP Land đã tổng hợp, nếu anh/chị thắc mắc cứ liên hệ chúng tôi để được tư vấn kỹ hơn nhé!

HOÀI NGUYÊN ATP- TỔNG HỢP VÀ BỔ SUNG
NGUỒN:luatminhkhue.vn,accgroup.vn