Để tiến hành thi công một công trình, chủ đầu tư cần chú ý đến những thông số kỹ thuật ảnh hưởng theo đúng quy định của nhà nước, trong số đó có mật độ xây dựng. Vậy mật độ xây dựng là gì, bài viết sau đây sẽ cung cấp những thông tin cần thiết về mật độ xây dựng nhé
Mật độ xây dựng là gì?
Bộ Xây dựng đã có những quy định bắt buộc mà công trình, dự án xây dựng nào cũng cần thực hiện theo. Dựa trên các quy định này, có 2 loại mật độ xây dựng là mật độ xây dựng thuần và gộp. Trong đó:
- Mật độ xây dựng thuần được khái niệm là tỷ lệ đất mà công trình xây dựng (nhà ở, khu chung cư,…) chiếm trên tổng diện tích của tất cả lô đất.
- Diện tích này không bao gồm phần diện tích của những công trình bên ngoài như: các tiểu cảnh sân, bể bơi,… Ngoại trừ, sân tennis hoặc các sân thể thao chiếm phần diện tích lớn tính trên tổng diện tích đất nền.
Mật độ xây dựng gộp được tính tại những vùng đô thị căn cứ vào tỷ lệ diện tích những công trình kiến trúc tính trên tổng diện tích tất cả khu đất, bao gồm toàn bộ phần diện tích khu sân đường, cây xanh, các không gian mở kể cả khu vực mà không tiến hành xây dựng bất kỳ công trình nào trong số đó.
Phân loại mật độ xây dựng
Có hai loại mật độ xây dựng như sau:
1. Mật độ xây dựng thuần
Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất dựa trên tổng diện tích của lô đất của các công trình xây dựng. Diện tích đất này sẽ không được tính với diện tích chiếm đất của một vài hạng mục liên quan của công trình đang chuẩn bị xây dựng.
2. Mật độ xây dựng gộp
Mật độ xây dựng gộp là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất gồm có cả sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó
Phân loại mật độ xây dựng của công trình
Tùy vào đặc trưng công trình thì sẽ có các kiểu mật độ xây dựng tương ứng. Sau đây chính là phân loại mật độ xây dựng công trình.
1. Mật độ xây dựng nhà biệt thự
Áp dụng quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của bộ xây dựng về việc ban hành quy chuẩn kỹ thuật đất nước về quy hoạch xây dựng) mật độ xây dựng biệt thự sân vườn được quy định nhất định như sau:
Diện tích lô đất (m2/ căn nhà | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥ 1000 |
Mật độ xây dựng tối đa (%) | 80 | 70 | 60 | 50 | 40 |
- Quy định chi tiết về mật độ xây dựng biệt thự như sau:
- Mật độ xây dựng tối đa với biệt thự đơn lập là 50%, đối với biệt thự song lập là 55%
- Mật độ xây dựng tối đa với biệt thự cao tầng
- Quy mô tầng cao nhà biệt thự tối đa là 3 tầng không gồm có lửng và hầm.
2. Mật độ xây dựng nhà phố
Bảng tra mật độ xây dựng nhà phố, nhà ở riêng lẻ, nhà liền kề như sau
Chiều rộng lộ giới L(m) | Tầng cao căn bản ( tầng) | Số tầng cộng thêm thuộc khu vực trung tâm | Số tầng cộng thêm thuộc trục đường thương mại, dịch vụ | Số tầng cộng thêm thuộc khu lô đất lớn | Cao độ tối đa từ nền vỉa hè đến sàn (lầu 1) | Số tầng khối nền tối đa + số tầng giật lùi tối đa | Tầng cao tối đa |
(1) | (2) | (3) | (4) | (5) | (6) | (7) | (8) |
L3 25 | 5 | +1 | +1 | +1 | 7,0 M | 7 +1 | 8 |
20≤L<25 | 5 | +1 | +1 | +1 | 7,0 M | 6 + 2 | 8 |
12≤L<20 | 4 | +1 | +1 | +1 | 5,8 M | 5 + 2 | 7 |
7≤L<12 | 4 | +1 | 0 | +1 | 5,8 M | 4 + 2 | 6 |
3,5≤L<7 | 3 | +1 | 0 | 0 | 5,8 M | 3 + 1 | 4 |
L < 3,5 | 3 | 0 | 0 | 0 | 5,8 M | 3 + 0 | 3 |
3. Mật độ xây dựng nhà xưởng, công nghiệp
Bảng tra cứu mật độ xây dựng cho các công trình nhà xưởng, nhà công nghiệp.
Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất | ||
≤5.000m2 | 10.000m2 | ≤20.000m2 | |
≤10 | 70 | 70 | 60 |
13 | 70 | 65 | 55 |
16 | 70 | 60 | 52 |
19 | 70 | 56 | 48 |
22 | 70 | 52 | 45 |
25 | 70 | 49 | 43 |
28 | 70 | 47 | 41 |
31 | 70 | 45 | 39 |
34 | 70 | 43 | 37 |
37 | 70 | 41 | 36 |
40 | 70 | 40 | 35 |
>40 | 70 | 40 | 35 |
Xem thêm: Đất thương mại dịch vụ là gì? Có được xây nhà ở trên đất thương mại dịch vụ không?
Cách tính mật độ xây dựng
Sau khi nhận biết mật độ xây dựng là gì, chúng ta cần biết mật độ này được tính ra sao. Cách tính mật độ xây dựng được quy định trong Quyết định 04/2008/QĐ-BXD của Bộ xây dựng ban hành ngày 03/04/2008.
Theo đấy, công thức tính mật độ xây dựng được thể hiện như sau:
Mật độ xây dựng (đơn vị: %) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (đơn vị: m2)/ Tổng diện tích lô đất xây dựng ( đơn vị: m2) x 100%
Tạm kết
Trên đây bài viết đã làm cho rõ khái niệm về mật độ xây dựng là gì, cách tính cũng giống như quy định cụ thể mà Bộ Xây dựng ban hành. Hy vọng bạn đọc đã có thể nắm được từ đấy xây dựng công trình thích hợp với sự cấp phép của cơ quan Nhà nước, tránh vi phạm sẽ bị xử lý, ảnh hưởng đến công trình.
