Giá nhà đất luôn thay đổi theo từng ngày, nhất là những khu vực có nền kinh tế phát triển như thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận. Vậy định giá nhà đất như thế nào? Để thẩm định chính xác giá của từng khu đất thì đấy là điều không thể. Tuy nhiên, phụ thuộc vào một số yếu tố cụ thể chúng ta có thể định giá nhà đất tương đối chính xác so với giá trị thực tế của nó.
Bài viết này, chúng tôi sẽ phân tích những yếu tố liên quan đến giá bán của nhà đất. Bạn sẽ hiểu được cách định giá nhà đất như thế nào? Bạn sẽ dựa vào đó để đưa ra các phương pháp thẩm định giá của bất động sản mong muốn mua hoặc đang có ý định bán.
Định giá đất là gì?
- Định giá đất là hoạt động tư vấn nhằm xác định giá trị của một lô đất nào đó tại một thời điểm cụ thể.
- Định giá đất là việc chủ sở hữu lô đất quy định giá bán của lô đất đó.
- Việc định giá lô đất của chủ sở hữu không mang tính pháp lệnh.
- Theo quy định nếu như các mức giá phù hợp với thị trường thì được thị trường áp dụng; nếu không thích hợp thì cần phải xoay chỉnh.
- Trình tự định giá đất rất phong phú và do chủ sở hữu chọn lựa quy định.
- Chủ sở hữu lô đất sẽ là người định giá lô đất.
Thẩm định giá nhà đất là gì?
Định giá nhà đất là việc sử dụng những phương pháp và công cụ nhằm xác định giá của bất động sản cụ thể tại một thời điểm nhất định cụ thể. hiện nay việc nắm rõ giá đất có 2 cách đấy là:
- Nắm rõ giá đất nhà nước.
- Nắm rõ giá đất theo thị trường hiện tại.
Những yếu tố sẽ liên quan đến việc định giá bất động sản
Theo các người có chuyên môn bất động sản, có 6 yếu tố sẽ gây ảnh hưởng đến giá trị bất động sản mà người mua nhà nên sử dụng làm căn cứ để định giá chuẩn xác.
Bao gồm:
- Yếu tố tự nhiên: Gồm các yếu tố như vị trí, diện tích bất động sản, địa hình và môi trường khu vực bất động sản đó.
- Yếu tố kinh tế: bao gồm khả năng gia tăng giá trị của bất động sản trong tương lai và tính thanh khoản. Căn cứ để nắm rõ yếu tố này là phụ thuộc vào tiềm năng phát triển, khả năng hấp dẫn đầu tư của khu vực.
- Yếu tố thị trường: Đây là yếu tố liên quan sức lôi cuốn của bất động sản và nơi xu thế đầu tư đang hướng về.
- Yếu tố pháp lý của bất động sản.
- Yếu tố uy tín của chủ đầu tư (nếu có).
- Các yếu tố khách quan khác: bao gồm các yếu tố như kinh tế, chính trị, văn hóa của khu vực có bất động sản.
Định giá nhà đất như thế nào
1/ Thẩm định bất động sản qua vị trí
Vị trí bất động sản là yếu tố quan trọng trong việc định giá một dự án bất động sản. Đáng chú ý trong quá trình thẩm định bất động sản.
Trong số đó các nhà đầu tư và nhà thẩm định cần xác định được dự án nằm ở khu vực nào, mặt tiền ra sao, cơ sở hạ tầng giao thông có hoàn thiện hay không,..Từ đấy giúp bạn có thể định giá rẻ hơn và chuẩn xác hơn.
Thường những dự án bất động sản có vị trí đẹp có giá rẻ và cao hơn so sánh với các khu vực khác. Đây là cơ sở để bạn có thể thẩm định giá một cách khách quan hơn.
2/ Phương pháp so sánh giá trị nhà đất
Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, nắm rõ giá trị của bất động sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các nhà đất so sánh để ước tính, xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá.
Phương pháp này được tạo ra chủ yếu trên nguyên tắc thay thế, điều đó có nghĩa là một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một vài tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương tự để thay thế.
Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu cần định giá coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Như vậy, về mặt kỹ thuật phương pháp này dễ dàng chỉ cần đi tìm các bằng chứng về giá trị của các nhà đất tương đương có thể so sánh được trên thị trường.
3/ Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng việc chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa này thực hiện dễ dàng bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp xúc từ thu nhập.
4/ Cách thẩm định giá nhà đất thông qua ngân hàng
Đây chính là phần cuối cùng chúng tôi mong muốn sẻ chia về cách định giá nhà đất như thế nào? Cách này thường mất 1 khoản phí thẩm định. Các ngân hàng sẽ có đội ngũ thẩm định giá chuyên ngành để xuống thăm dò khu đất và đưa rõ ra mức giá hợp nhất.
Trong thực tế, giá thẩm định của ngân hàng thường thấp hơn hơn giá thị trường từ 8- 10%. Đây chỉ là con số ước lượng thôi nhé, hiện nay các ngân hàng cạnh tranh trong việc cho vay bằng việc thế chấp tài sản nhà đất nên giá thẩm định nhà đất của ngân hàng cũng rất sát với giá thị trường.
Một số nhà đầu tư đang tận dụng tốt phương pháp thẩm định thông qua ngân hàng để mua được giá rẻ tuy nhiên cầm cố được giá cao hơn. Nhất định, bạn sẽ nhờ 3 – 4 ngân hàng thẩm định. Bạn tham khảo ngân hàng có giá thẩm định thấp nhất để thương thuyết mua. Sau đấy, nếu như muốn vay thì bạn sẽ vay tại ngân hàng có giá thẩm định cao nhất.
Tạm kết
Trên đây là bài viết định giá nhà đất như thế nào mà mình muốn chia sẻ đến các bạn. Nếu bạn có những câu hỏi hay bất cứ thắc mắc nào về vấn đề mình chia sẻ phía trên thì đừng ngại để lại ở dưới bài viết một comment hoặc liên hệ trực tiếp để cùng mình giải đáp thắc mắc đó nhé!
Xem thêm: Môi giới bất đông sản là gì? Thu nhập của môi giới bất động sản
Như Hoan
